ORNÁ PŮDA ≠ NEZASTAVITELNÝ POZEMEK

Jak udělat z orné půdy stavební pozemek? Převod orné půdy na stavební pozemek krok za krokem? Jak změnit pozemek z orné půdy na stavební parcelu, kvůli prodeji?  To je jen malý zlomek nadpisů, se kterými se na internetu bohužel stále setkávám. U některých článků po přečtení zjistím, že mají pouze zavádějící titulek. Většina z nich však obsahuje hromadu nesmyslů. Čtenáře těchto příspěvků, který se chystá koupit pozemek za účelem stavby rodinného domu, nebo naopak prodat svou „ornou půdu“ za odpovídající cenu, může špatná informovanost nakonec hodně finančně bolet. Tak si v tom radši pojďme udělat jasno.

Není stavební parcela jako stavební pozemek

Jak jsem již psala v článku tady, katastr nemovitostí není evidencí zastavitelných ploch. Informaci o tom, zda je konkrétní pozemek plochou určenou k zastavění (či nikoliv), vyčtete pouze z územního plánu příslušné obce. Nikde jinde. Údaje v katastru nemovitostí o stavebních parcelách proto nezaměňujte s údaji o stavebních pozemcích. 

Pozemky se v katastru nemovitostí evidují v podobě parcel, a to buď pozemkových nebo stavebních. Z pohledu katastrálního práva je stavební parcelou ten pozemek, na kterém již byla dokončena stavba[1]. Všechny ostatní parcely, na kterých stavba dosud nestojí, jsou označovány jako pozemkové. Jinými slovy, dle katastrálního zákona z orné půdy uděláte stavební pozemek tak, že na něm postavíte (v katastru nemovitostí evidovanou) stavbu. Pro úplnost dodávám, že orná půda je pouze jedním z devíti druhů pozemkových parcel.[2]

Pokud však pozemková parcela není dle územního plánu příslušné obce plochou určenou k zastavění (nebo-li zastavitelnou plochou), tak jednoduše z ní stavební pozemek neuděláte. Vedla by k tomu pouze jediná cesta, a to změna územního plánu. Na tu však neexistuje (pro nikoho) právní nárok.

Zvýším cenu pozemku, když ho nechám vyjmout ze ZPF?

Kvůli prodeji orné půdy za vyšší cenu pozemek ze Zemědělského půdního fondu (ZPF) vyjímat nemusíte, resp. bylo by to předčasné, neboť se tak obvykle děje až v souvislosti s povolovacím řízením týkajícím se konkrétního stavebního záměru.

Další limity vyplývající z územního plánu

Doporučuji nepodceňovat ani další limity pro výstavbu vyplývající z příslušného územního plánu, zejména ty prostorové (především u pozemků s malou výměrou). Zásadní je v tomto směru (například) limit spočívající v maximálním procentu zastavitelnosti stavebního pozemku. Pokud tento limit dle územního plánu činí 30 % a Vy se chystáte zastavět 31 %, stavební úřad Váš záměr nepovolí, protože nebudou splněny podmínky prostorového uspořádání. Nadto co se v jedné obci pod pojem „zastavěné plochy“ vejde, v jiné obci se pod něj vejít nemusí. Mířím na tzv. zpevněné plochy, které jsou i mezi odbornou veřejností vykládány nejednoznačně. Zatímco někdo mezi zastavěné plochy a zpevněné plochy klade rovnítko, jiní tento výklad nenásledují. 

Takovým evergreenem ve stavební praxi jsou v tomto smyslu plochy zpevněné zatravňovacími tvárnicemi/rohožemi (umožňujícími vsakování vody).[3] Zejména v těchto případech se Vám vyplatí číst územní plán pozorně. Nebudete pak (zpravidla nemile) překvapeni, že stavební úřad v Horní Dolní příjezdovou cestu z tzv. zatravňováků do zastavěné plochy započítal, zatímco u Vašeho jiného záměru povolovaného dříve stavebním úřadem v Dolní Horní tomu tak nebylo.

Služba „bezvadný pozemek“

Než pozemek koupíte/prodáte, nechte si udělat právní prověrku, například přes mnou nabízenou službu bezvadný-pozemek. Věřte mi, vrátí se Vám to.

[1] Dle § 2 písm. c) zákona č. č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), je stavební parcelou pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.

[2] Viz § 3 odst. 2 zákona č. č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon).

[3] Blíže viz např. rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 29. 3. 2023, č.j. 43 A 56/2020 – 101, dostupný tady.